毫无悬念:2010年房价将会继续上涨!

2009-12-31 Jack Hsu 行业观察

新年降至,年尾中央经济工作会议及国务院、各部位等相关单位和机构,相继出台了各项相关政策、文件,简单梳理一下,与宏观经济、房地产业相关的大致有以下几点:

  • 2010年继续实行积极财政政策、适度宽松的货币政策;
  • 土地交易出让金首付将提高至50%;
  • 二手房交易相关税费优惠或将取消或不再延续;

以上宏观政策对2010年的房地产业的影响将会很快见分晓,目前可以预见的是,受这些政策影响,以及大量初入社会的年轻人的刚性置业需求,2010年的房价将会毫无悬念地继续上涨!

一、房地产趋于垄断

记得在2007年的时候,看到一个数据,说是国内房地产市场占有率超过10%的公司只有一家就是万科,大约是11%的市场占有率。土地出让金首付50%的政策出台,对于万科等手握大量储备土地的企业而言,几乎没有什么实质性影响,而那些实力不济、无土地储备的地方性小型房地产企业将会面临无钱买地、无地开发,以致倒闭的局面。土地资源将不可避免地向那些手握大量资金、频频摘取地王的国企、全国性房地产企业集中。

当然,不可否认的是,上有政策、下有对策,不排除部分地方政府为了GDP和政绩,不执行50%首付的政策的可能性,部分小开发商也可能利用这种情况获得部分土地,但长远来看,经过2008年房价暴跌之后的房地产业洗牌之后,再经历这次政策调整的洗牌,国内房地产业走向垄断的趋势将会越发明显。

而垄断的结果,必然导致价格的上涨!

二、一手房供应量不足、减少

2008年房价下跌、市场的不景气,加上美国次贷危机影响,导致2008年房地产项目开工数量减少,直接导致了2009年竣工楼盘减少、市场上新房供应量的不足、减少,从而成为推动2009年房价上涨的原因之一。

在2009年房价上涨的情况下,由于购房者"买涨不买跌"的心理驱使,2009年新竣工楼盘几乎都销售火爆,部分开发商几年前的老旧楼盘的存货也销售一空。由于对这种销售火爆的牛市的预期的不确定性,大部分房地产开发商也并没有在2009年大规模地开工新项目。

市场存量的减少,2010年上半年房产市场一手房房源供应定将持续2009年的供应不足的情况;同时,由于2009年新开工项目不多,2010年下半年新房供应量也不会出现明显增加。

因此,2010年,房地产市场一手房供应量不足的情况,必然会持续!

三、二手房购买成本升高

已经执行了1年的二手房交易相关税费优惠的政策,近期传出可能取消或不再延续的消息,同时营业税也"二变五",这直接导致了2009年年末二手房的疯狂交易!为什么会在2009年底出现这样一个二手房疯狂交易的局面呢?不是因为房产投机者、投资者急于出货,最根本的原因广大购房者急于进货,因为相关的税费都转嫁到购房者头上了,都是购房者买单的!

因此,在继续执行积极财政政策、适度宽松的货币政策的宏观经济政策下,2010年的经济形势依然值得期待,同时由于市场上一手房供应量持续不足,手握大量房源的投机者和投资者们,没有理由不继续看涨2010年的房市,也没有理由在2010年将自己手中的稀缺商品降价卖掉。

由于二手房的30%首付,加上交易税费的上升,在2010年购买二手房的一次性投入将大于2009年,也大于购买一手房,购房二手房的成本升高了!

因此,那些有自住需求、原计划购买二手房的年轻人们,可能将会更多转而购买新房!

四、"捂盘"、"惜售"继续上演

房地产开发商"捂盘"的现象,地球人都知道。2010年,开发商很可能会继续"捂盘"、"惜售"!

看好2010年楼市的开发商,不会急于售出手中的新房,房价不接近自己的心理价位不会出售,这就是"惜售"!

不看好2010年楼市的开发商,因为利好的宏观政策支持,要开新项目有楼盘可抵押获得启动资金;若对2011年的楼市继续不看好,就无需急于在短时间内回笼资金,也不会急着卖楼!

综合年末的相关宏观政策,基于上述对2010年房地产行业的判断,可以果断地说,2010年的房价将会毫无悬念地继续上涨!

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标签: 上涨 房价


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